¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?
Vas a vender tu casa, has heredado un piso o te han donado un local. Antes de firmar ante notario necesitas saber cuánto te va a costar la plusvalía municipal y, sobre todo, cuál de los dos métodos de cálculo te conviene más. Esta calculadora compara ambos y te recomienda el más favorable.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, está regulado en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021.
Los dos métodos de cálculo
Desde noviembre de 2021, el contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable. Esta calculadora hace la comparativa automáticamente:
Método objetivo (estimación del ayuntamiento)
- Se toma el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión
- Se multiplica por un coeficiente establecido por ley según los años de tenencia del inmueble
- El resultado es la base imponible
- Se aplica el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento (máximo legal: 30%)
Los coeficientes máximos para 2026 son:
- 1 año: 0,14 | 2 años: 0,13 | 3-4 años: 0,15 | 5 años: 0,17
- 6 años: 0,16 | 7 años: 0,14 | 8 años: 0,13 | 9-10 años: 0,12
- 11 años: 0,11 | 12 años: 0,10 | 13-15 años: 0,09
- 16 años: 0,09 | 17-19 años: 0,08 | 20+ años: 0,45
Método real (plusvalía efectiva)
- Se calcula el incremento real de valor: precio de venta menos precio de compra
- Se aplica la proporción del valor del suelo sobre el valor catastral total
- El resultado es la base imponible
- Se aplica el tipo impositivo (máximo 30%)
Fórmula: (Precio venta - Precio compra) x (Valor catastral suelo / Valor catastral total) x Tipo impositivo
¿Cuál elijo? La calculadora lo decide por ti
No tienes que hacer cálculos mentales. Introduce los datos y la herramienta calcula ambos métodos, marca el más favorable con una etiqueta y muestra directamente el importe que pagarías. Siempre conviene elegir el método que arroje un importe menor.
Ejemplo práctico
Situación: Ana compró un piso en 2016 por 180.000 EUR y lo vende en 2026 por 250.000 EUR. El valor catastral del suelo es 50.000 EUR y el valor catastral total es 120.000 EUR. Han pasado 10 años.
- Método objetivo: 50.000 x 0,12 = 6.000 EUR (base) x 30% = 1.800 EUR
- Método real: (250.000 - 180.000) x (50.000 / 120.000) = 29.166,67 EUR (base) x 30% = 8.750 EUR
- Método más favorable: Objetivo (1.800 EUR frente a 8.750 EUR)
En este caso, el método objetivo resulta mucho más ventajoso. Pero no siempre es así: en ventas con poca ganancia o inmuebles con alto valor catastral del suelo, el método real puede ser más favorable.
¿Cuándo no se paga plusvalía?
Existen varias situaciones en las que no se devenga el impuesto:
- Venta con pérdidas: si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no existe incremento de valor y el impuesto no se devenga (STC 182/2021)
- Transmisiones entre cónyuges: las adjudicaciones por disolución de gananciales están exentas
- Aportaciones a la sociedad conyugal: exentas del impuesto
- Dación en pago de vivienda habitual: exenta cuando el deudor no tiene otros bienes para satisfacer la deuda
- Operaciones de reestructuración empresarial: fusiones, escisiones y aportaciones de rama de actividad
¿Dónde se paga y en qué plazo?
La plusvalía se liquida en el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. Los plazos son:
- Compraventas y donaciones: 30 días hábiles desde la escritura
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 si se solicita a tiempo)
Si el ayuntamiento tiene sistema de autoliquidación (la mayoría de ciudades grandes), el contribuyente calcula e ingresa el impuesto. Si tiene sistema de liquidación, el contribuyente presenta la declaración y el ayuntamiento emite la liquidación.
Cómo reclamar si el cálculo del ayuntamiento es excesivo
Si el ayuntamiento te liquida la plusvalía por el método objetivo y tú puedes acreditar que el método real arroja un importe menor, tienes derecho a reclamar. Los pasos son:
- Solicita una rectificación de la autoliquidación o interpón un recurso de reposición contra la liquidación
- Aporta las escrituras de compra y venta como prueba del precio real
- Si el ayuntamiento lo deniega, puedes acudir al Tribunal Económico-Administrativo Municipal
- En última instancia, cabe recurso contencioso-administrativo ante el juzgado
El plazo para recurrir es de un mes desde la notificación de la liquidación (recurso de reposición) o de cuatro años para rectificación de autoliquidaciones.
Consideraciones importantes
Esta calculadora aplica el tipo impositivo máximo del 30%. Muchos ayuntamientos aplican tipos inferiores: consulta la ordenanza fiscal de tu municipio para obtener el tipo exacto. El resultado será igual o inferior al que muestra esta herramienta.