Amortizacion anticipada hipoteca 2026

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Afecta a la comision de amortizacion anticipada (Ley 5/2019).

Amortizacion anticipada: cuanto puedes ahorrar

Tienes un dinero extra y te planteas reducir tu hipoteca. Esta calculadora te muestra exactamente cuanto ahorras en intereses y te compara las dos opciones: reducir la cuota mensual o acortar el plazo del prestamo.

Reducir cuota vs reducir plazo

Cuando amortizas anticipadamente, tu banco te da a elegir:

  • Reducir cuota: mantienes el mismo plazo pero pagas menos cada mes. Ideal si buscas desahogo mensual.
  • Reducir plazo: mantienes la misma cuota pero terminas de pagar antes. Ahorras mas intereses totales.

Financieramente, reducir plazo siempre ahorra mas porque reduces el tiempo durante el que el banco te cobra intereses. Pero la decision depende de tu situacion personal.

Ejemplo practico

Situacion: Hipoteca de 150.000 euros pendientes, cuota de 700 euros/mes, TIN del 2,50%, 20 anos restantes. Quieres amortizar 10.000 euros.

  • Reducir cuota: nueva cuota ~653 euros/mes (ahorras ~47 euros al mes). Ahorro total en intereses: ~3.200 euros.
  • Reducir plazo: misma cuota de 700 euros, pero terminas ~1 ano y 7 meses antes. Ahorro total en intereses: ~5.800 euros.

Reducir plazo ahorra un 80% mas en este ejemplo. La diferencia se amplifica con importes mayores y plazos mas largos.

Comisiones por amortizacion anticipada

La Ley 5/2019 (LCCI) limita las comisiones que pueden cobrarte:

Hipoteca a tipo variable

  • Primeros 3 anos: maximo 0,25% del capital amortizado
  • De 3 a 5 anos: maximo 0,15%
  • Mas de 5 anos: 0% (gratis)

Hipoteca a tipo fijo

  • Primeros 10 anos: maximo 2%
  • Despues de 10 anos: maximo 1,5%

El banco puede cobrar la menor entre la comision pactada en el contrato y la perdida financiera real que sufra. En la practica, muchos bancos aplican un porcentaje inferior al maximo legal.

Cuando conviene amortizar

  • Tu tipo de interes es alto (> 3%): cada euro que amortizas evita pagar muchos intereses.
  • No tienes deudas mas caras: pagar antes un prestamo personal al 7% es prioritario frente a la hipoteca al 2,5%.
  • Ya tienes fondo de emergencia: nunca amortices si eso te deja sin colchon de seguridad (3-6 meses de gastos).
  • Tienes deduccion pre-2013: amortizar hasta 9.040 euros anuales te da un 15% de vuelta via IRPF.

Cuando NO conviene amortizar

  • Tu tipo es muy bajo (< 2%): un fondo indexado renta historicamente un 7-8% anual. Invertir puede ser mas rentable que amortizar.
  • Tienes deudas mas caras: tarjetas de credito, prestamos personales o descubiertos siempre primero.
  • Te quedas sin liquidez: la casa no es liquida. Si necesitas el dinero despues, no puedes sacarlo de la hipoteca.

Estrategia mixta

Una opcion intermedia: amortiza reduciendo plazo, pero si tu banco lo permite, cambia tambien a reducir cuota cada cierto tiempo. Asi combinas ahorro en intereses con flexibilidad. Algunas entidades permiten hacer amortizaciones mensuales automaticas (ej: 200 euros adicionales al mes), que tienen un efecto acumulado enorme a largo plazo.

Usa nuestra calculadora de cuota de hipoteca para ver como quedariacuota con diferentes importes pendientes y compara aqui las opciones de amortizacion.

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Preguntas frecuentes

Que es mejor, reducir cuota o reducir plazo?

Reducir plazo siempre ahorra mas intereses totales, ya que reduces el tiempo durante el que pagas intereses. Reducir cuota te da mas desahogo mensual, algo util si tu economia esta ajustada. Financieramente, reducir plazo es la opcion optima. Pero si necesitas flexibilidad mensual, reducir cuota es la opcion mas prudente.

Cuanto me cobra el banco por amortizar anticipadamente?

Depende del tipo de hipoteca y de cuando la firmaste. Para hipotecas firmadas desde junio de 2019 (Ley 5/2019): variable, maximo 0,25% los primeros 3 anos y 0,15% hasta 5 anos (0% despues); fija, maximo 2% los primeros 10 anos y 1,5% despues. El banco puede cobrar la menor entre la comision pactada y la perdida financiera real.

Cuando conviene amortizar hipoteca anticipadamente?

Conviene cuando tu tipo de interes es alto (por encima del 3-4%) y no tienes alternativas de inversion mas rentables. Tambien si tu tipo marginal de IRPF es alto y puedes deducirte la amortizacion (solo para hipotecas anteriores a 2013). Con tipos bajos (2-2,5%), puede ser mas rentable invertir el dinero que amortizar.

Puedo amortizar hipoteca y desgravarme en el IRPF?

Solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya estabas aplicando la deduccion. En ese caso, puedes deducirte el 15% de las cantidades pagadas (amortizacion + intereses + seguros) hasta un maximo de 9.040 euros anuales (1.356 euros de deduccion). Las hipotecas firmadas desde 2013 no tienen deduccion.

Hay un importe minimo para amortizar anticipadamente?

La ley no establece un minimo, pero muchos bancos requieren una amortizacion parcial minima de 1.000 euros o el equivalente a una cuota mensual. Consulta las condiciones de tu contrato hipotecario. Puedes amortizar tantas veces como quieras.

Que pasa si amortizo toda la hipoteca de golpe?

Puedes cancelar la hipoteca anticipadamente pagando el capital pendiente mas la comision que corresponda. Ademas, tendras que pagar los gastos de cancelacion registral (notaria y registro, unos 400-1.000 euros). Alternativamente, puedes esperar a que venza y se cancela automaticamente al pagar la ultima cuota.