Simulador de Hipoteca 2026

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5 anos40 anos

¿Cómo funciona el simulador de hipoteca?

Vas a pedir una hipoteca y necesitas saber exactamente cuánto vas a pagar cada mes. Este simulador te calcula la cuota mensual, el total de intereses y el coste final del préstamo usando el sistema de amortización francés, que es el estándar en España. Solo necesitas tres datos: el importe, el plazo y el tipo de interés.

El resultado incluye un cuadro de amortización anual completo donde puedes ver, año a año, cuánto se destina a capital y cuánto a intereses. En los primeros años la mayor parte de tu cuota va a intereses; conforme avanza el tiempo, se invierte la proporción.

El sistema de amortización francés

Prácticamente todas las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés. Su característica principal es que la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (asumiendo tipo fijo). Lo que varía es la proporción entre capital e intereses dentro de cada cuota:

  • Al principio: pagas más intereses y amortizas menos capital.
  • Al final: la cuota es casi toda capital, con intereses mínimos.

La fórmula matemática es: cuota = C x (i x (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1), donde C es el capital, i el tipo de interés mensual (TIN/12/100) y n el número total de cuotas.

¿Cuánto puedo permitirme?

La regla de oro es que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Los bancos usan este ratio (llamado ratio de endeudamiento) para decidir si te conceden el préstamo. Si tienes otros préstamos (coche, personales), se suman a este porcentaje.

Por ejemplo, con unos ingresos netos de 2.500 EUR al mes, tu cuota máxima recomendada sería de entre 750 y 875 EUR. Usa el simulador para encontrar la combinación de importe, plazo y tipo de interés que se ajuste a tu presupuesto.

El mercado hipotecario en 2026

Tras las subidas de tipos del BCE entre 2022 y 2024, el Euríbor se ha estabilizado en 2025-2026 en torno al 2,5%-3%. Los bancos ofrecen hipotecas a tipo fijo competitivas entre el 2,5% y el 3,5% TIN, mientras que las hipotecas variables se sitúan en Euríbor + 0,5% a Euríbor + 1%.

La tendencia del mercado ha favorecido un resurgimiento del tipo fijo, que ofrece la tranquilidad de una cuota estable durante 20-30 años. No obstante, si el Euríbor baja significativamente, la hipoteca variable puede resultar más económica a largo plazo.

Gastos que no incluye la cuota

La cuota mensual del simulador refleja solo el pago de capital e intereses. Además, tendrás que considerar:

  • Seguro de hogar: obligatorio para obtener la hipoteca. Entre 200 y 500 EUR/año según la vivienda.
  • Seguro de vida: no es obligatorio legalmente, pero muchos bancos lo vinculan a una bonificación del tipo de interés.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): anual, varía según el municipio y el valor catastral.
  • Comunidad de propietarios: cuota mensual si la vivienda está en un edificio o urbanización.
  • Mantenimiento: reparaciones, derramas y gastos ordinarios de la vivienda.

Consejos antes de firmar

  1. Compara al menos 3-4 ofertas de distintas entidades. La TAE es el mejor indicador para comparar, ya que incluye todos los costes.
  2. Negocia las condiciones: el diferencial, las comisiones de apertura y los productos vinculados (seguros, nómina, tarjetas) son negociables.
  3. Lee la FEIN y la FiAE: son los documentos de información precontractual que el banco debe entregarte al menos 10 días antes de la firma. Revísalos con detenimiento.
  4. Considera la amortización anticipada: si prevés tener ahorros extra, una hipoteca con baja comisión de amortización anticipada te permitirá reducir el plazo o la cuota.
  5. No olvides el colchón de emergencia: antes de comprometer el máximo que el banco te ofrece, asegúrate de mantener un fondo de reserva para imprevistos (mínimo 3-6 meses de gastos).

¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota?

Si te encuentras en dificultades para pagar la hipoteca, tienes varias opciones antes de que el banco inicie la ejecución hipotecaria:

  • Renegociar con el banco: ampliación de plazo, carencia de capital o reducción temporal del tipo.
  • Código de Buenas Prácticas: si cumples los requisitos, el banco adherido debe ofrecerte reestructuración, quita o dación en pago.
  • Mediación hipotecaria: servicio gratuito ofrecido por muchas comunidades autónomas.

Actúa cuanto antes. Cuantas más cuotas impagadas acumules, más difícil será negociar una solución favorable con la entidad.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más utilizado en España para las hipotecas a tipo variable. Cuando el Euríbor sube, tu cuota mensual sube en la siguiente revisión (normalmente anual o semestral). Cuando baja, tu cuota se reduce.

¿Qué diferencia hay entre tipo fijo y tipo variable?

Con tipo fijo pagas siempre la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca, lo que te da estabilidad. Con tipo variable, tu cuota se revisa periódicamente según el Euríbor más un diferencial: puede bajar (y ahorras) o subir (y pagas más). A principios de 2026, los tipos fijos rondan el 2,5%-3,5% y los variables Euríbor + 0,5%-1%.

¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero, sin incluir gastos adicionales. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todas las comisiones y gastos asociados (apertura, seguros vinculados, etc.), por lo que refleja el coste real del préstamo. Para comparar ofertas, fíjate siempre en la TAE.

¿Qué gastos tiene contratar una hipoteca en España?

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de gastos (notaría, registro, gestoría, IAJD). El comprador asume: tasación del inmueble (300-500 EUR), su copia de la escritura en notaría y, en algunos casos, comisión de apertura si la hubiera. Además, debes considerar el ITP (si es vivienda usada, entre 4% y 10% según comunidad) o el IVA (10% para vivienda nueva).

¿Cuánto me puede prestar el banco como máximo?

Como norma general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa (el menor de los dos) para vivienda habitual, y hasta el 60-70% para segunda residencia. Además, la cuota mensual no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Necesitarás tener ahorrado al menos el 20% restante más los gastos asociados (aproximadamente un 10-12% adicional).

¿Puedo amortizar la hipoteca anticipadamente?

Sí. La Ley Hipotecaria de 2019 establece comisiones máximas por amortización anticipada: para tipo variable, un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% durante los 5 primeros. Para tipo fijo, un 2% los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo. Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente y, con ello, los intereses totales que pagarás.